Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью нужно, чтобы покупка, продажа, дарение или аренда квартиры, дома или коммерческого помещения прошли без скрытых рисков: обременений, претензий совладельцев, наследников или кредиторов. Юрист РегСервиса проверяет объект и сторону сделки, готовит или сверяет договор, сопровождает расчёты и нотариальное удостоверение. Работаем со сделками в Киеве и других городах, встречи — по предварительной записи.

Проверка объекта и продавца перед сделкой

Проверка — самый важный этап, потому что большинство проблем с недвижимостью закладывается ещё до подписания. Что мы проверяем:

• Государственный реестр вещных прав (ГРВП): кто собственник, на каком основании, есть ли ипотека, арест, запрет отчуждения. Информация из реестра открыта и предоставляется, в частности, онлайн через сайт Минюста с электронной идентификацией (ст. 32 Закона № 1952-IV). Выписку можно заказать и через нас: справка из реестра недвижимости.
• Документы-основания: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Если право возникло до 2013 года, запись может быть только в архиве БТИ, и её проверяют отдельно.
• История перехода права: частые перепродажи за короткое время, наследство без всех наследников, решения суда — сигналы для более глубокой проверки.
• Продавец: личность и полномочия представителя по доверенности, согласие второго супруга (нотариально удостоверенное — ст. 65 Семейного кодекса), долги в Едином реестре должников, судебные споры.
• Права детей: если собственником или пользователем жилья является малолетний ребёнок, для сделки нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст. 177 Семейного кодекса).
• Зарегистрированные лица и коммунальные долги — чтобы после покупки не появились жильцы с правом пользования или счета прежнего владельца.

Покупка квартиры в новостройке

В новостройке риск другой: объекта ещё нет, поэтому проверяем застройщика и проект. Смотрим документы на землю, разрешительные документы на строительные работы в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, договоры застройщика с собственником земли, судебные споры и схему, по которой вам предлагают купить квартиру.

Для объектов, право на строительные работы по которым возникло после вступления в силу Закона № 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», право покупателя на будущую квартиру регистрируется в ГРВП как специальное имущественное право. Для более старых проектов схема инвестирования может быть другой, и её условия нужно читать особенно внимательно.

Купля-продажа, дарение, аренда

• Купля-продажа жилья или другой недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса).
• Дарение недвижимости тоже требует нотариальной формы (ст. 719 ГК). Перед дарением оцениваем налоговые последствия и риски оспаривания.
• Аренда (наём) жилья оформляется письменным договором (ст. 811 ГК), а договор аренды с выкупом — нотариально. Для собственника и нанимателя прописываем оплату, депозит, состояние имущества, порядок выселения и расторжения.

Что делает юрист при нотариальном удостоверении

Нотариус проверяет право собственности и отсутствие запретов и арестов (ст. 55 Закона «О нотариате») и удостоверяет договор. Юрист работает на вашей стороне сделки:

• заранее согласовывает текст договора с нотариусом и другой стороной;
• предлагает безопасную схему расчётов через банк и проверяет условия передачи денег;
• следит, чтобы в договоре были цена, порядок оплаты, срок передачи ключей и освобождения жилья;
• готовит акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и перечнем имущества;
• проверяет, что право собственности зарегистрировано за покупателем в ГРВП после подписания.

Как мы работаем

1. Консультация: разбираем сделку, документы и ваши вопросы.
2. Проверка объекта и стороны, письменное заключение с рисками.
3. Подготовка или проверка договора, согласование с нотариусом.
4. Сопровождение подписания и расчётов.

Если вопрос касается спора, раздела имущества или наследства, поможет юрист по недвижимости. Чтобы обсудить вашу сделку, оставьте заявку.

Комментарии